Podcast vastgoedpraat

Tijdens de paasreces heb ik de tijd genomen om de eerste 2 afleveringen van vastgoedpraat te beluisteren. Vastgoedpraat is een podcast uitgebracht door CIB Vlaanderen.

Aflevering 1: De huurmarkt in Vlaanderen anno 2022

Volgens de nieuwste CIB- huurbaromoter ligt de huurprijs boven de 800 euro. Huren is nog nooit zo duur geweest. Corona heeft een rush gebracht op de markt. Vandaag de dag is die nog aanwezig omdat er redelijk wat kandidaat- kopers niet meer de middelen hebben om een eigen woning te financieren. Corona heeft een prijsstijging doorgebracht bij de te verkopen woningen waardoor het voor een deel van de bevolking niet meer mogelijk is om een eigen woning te kopen. Deze mensen gaan dan opzoek naar een betaalbare woning in de huurmarkt. Maar ook op de huurmarkt zijn vraag en aanbod gestegen. Door de coronacrisis is er ook een grotere vraag gekomen naar woningen met een tuin of een groot terras. Ondanks de rush op de huurmarkt, speelt de prijs nog altijd een grote rol. De verhuurders hebben vaak een kans om te kiezen wie ze als huurder aanvaarden. De huurwaarde van woningen zijn  gestegen doorheen de jaren. De verhuurders willen de maximale huurprijs uit hun woning halen maar er spelen nog andere factoren mee zoals de rentes bij de banken die stijgen en jonge mensen die minder snel woningen kunnen kopen.

Er zijn ook mensen die de huurprijzen van 800 euro (bijna) niet kunnen betalen. Vandaag de dag is het zeer moeilijk om iets te vinden onder de 700 euro. Bij de sociale verhuurkantoren is er dus veel vraag maar zeer weinig aanbod.

De strengere huurwetgeving heeft er onrechtstreeks voor gezorgd dat er minder huurpanden zijn. De 2 makelaars in de podcast hebben allebei vanuit hen ervaring gemerkt dat als er verhuurders zijn die hun woning al meerdere jaren hebben verhuurder aan één persoon en ze daarna een nieuwe huurder moeten vinden, dat dit niet soepel verloopt. De woningen zijn meestal verouderd en hebben een nieuw likje verf nodig, een beetje opknappingswerk en dit willen de meestal verhuurders na al die jaren niet meer investeren waardoor ze tot de beslissing komen dat ze de huurwoning te koop zullen stellen.

Het woonbeleid focust op betaalbaarheid maar anderzijds ook op de klimaat doelstellingen die gehaald moeten worden met de nodige energetische investeringen. Er zit dus een spanningsveld tussen de beide doelstellingen.

Volgens de 2 makelaars komt het ook voor dat gepensioneerde ook sneller geneigd zijn om hun woning te verkopen zodat ze met dat geld nog kunnen genieten van hun leven want ook op de bank brengt dat geld niets op. Vaker veranderen ze ook van woning omdat ze bijvoorbeeld in een grote villa woonden en ze willen dan liever kleiner gaan wonen dus kiezen ze erna voor een ruim appartement. Een ruim appartement met 3 slaapkamers is vandaag de dag ook moeilijker om te vinden. Het zijn meestal appartementen vanuit jaren 70 met 3 slaapkamers die op de markt terechtkomen. Vaak moeten die woningen dan ook wel nog gerenoveerd worden maar toch gaan die snel terug uit de markt.

Solvabiliteit is een grote criteria voor te kiezen welke kandidaat- huurder een geschikte huurder kan zijn. De graad van bezetting is ook zeer belangrijk. Als makelaar moet je altijd goed letten op deze 2 criteria.

Aflevering 2: Laadpalen in mede- eigendom: een zegen of een vloek?

Van de regering mag vanaf 2029 alleen nog maar elektrische voertuigen worden ingeschreven. De overheid zet in op openbare laadpunten maar velen willen dit waarschijnlijk ook privé. Als eigenaar van een appartement zal dit waarschijnlijk te vinden zijn in de gemeenschappelijke parkeerplaats. Dit is niet altijd vanzelfsprekend. In deze podcast gaat een syndicus en een CEO van een bedrijf gespecialiseerd in die laadpalen wat meer uitleg geven. Een mede-eigenaar heeft recht om technologisch apparatuur binnen te brengen op eigen kosten maar wanneer een mede-eigenaar dit procedureel doet dan moet de syndicus of VME dit binnen 2 maanden aanvaarden of weigeren. Er kan alleen met deftige redenen geweigerd worden en als het geweigerd wordt dan moet binnen 6 maanden na weigering de werken aanvatten. Vandaag is het praktisch onmogelijk om een individuele aansluiting te weigeren. de netbeheerder voorziet wel niet individueel voor elk appartement de som van de kosten. Zij voorzien 25% daarvan. Die percentage is gebaseerd op het verleden omdat er een natuurlijke spreiding was waarin mensen hun elektrische apparaten verbruiken. Als iedereen in een appartementsgebouw dan een elektrische wagen heeft dan gaat het verbruik ook naar omhoog. Het probleem zit in de hoeveelheid stroom die binnenkomt. Laadpunten moeten in een gemeenschappelijk systeem met elkaar kunnen communiceren. Veel appartementsgebouwen dateren van de jaren 70, in die tijd hadden de appartementen niet veel vermogen. Dat is het probleem dus nog altijd bij bestaande appartementsgebouwen die dateren van die tijd. De oplossing is een slimme laadpaal, die meet wat uw woning verbruikt zodat dat wordt afgetrokken en enkel het residu naar de auto gaat, in de nacht verbruiken we niet dus dan is er veel vermogen. Natuurlijk moet je dat ook op de gemeenschappelijke meter bekijken en analyseren. dan kan je met kennis van zaken naar laadinfrastructuur en naar een lang termijn plan gaan om mobiliteit te gaan verzekeren in dat gebouw.

Op vlak van brandveiligheid zijn er ook heel veel vragen omtrent de veiligheid van elektrische wagens op te laden in een ondergrondse parking. Er is al heel wat werk gebeurd op dit vlak. vorig jaar hebben gedurende één jaar heel wat specialisten samengezeten om over dit probleem na te denken. In België is er heel weinig data om daar studies van op te maken waardoor ze hebben gekeken naar het buitenland waar er wel al meer elektrische wagens in het straatbeeld zijn. Ze kwamen tot een paar conclusies namelijk: er is geen verhoogd risico van een elektrische wagen tegenover een klassieke verbrandingsmotor.  Volgens de studies is het zelfs 50 keer lager. Tweede punt is dat er op vandaag  nog geen enkele studie is die aantoont dat er een verhoogd risico is op brand  bij het laden van elektrische wagen. Er is geen correlatie tussen het opladen en verhoogd brandrisico. De studie is uit veiligheidsredenen toch uitgegaan dat er een verhoogd risico is. Als een elektrische wagen toch in brand zou vliegen dan is brandverloop gelijk aan een Diesel. Het wilt dus niet zeggen dat een elektrische wagen sneller uitbrandt. Elektrische wagens blussen gaat wel maar je zal wel meer water nodig hebben. Het verschil is dat een elektrische wagen bestaat uit batterijen en door water daarop te doen,  kan er kortsluitingen ontstaan waardoor de warmte stijgt en daardoor kan een zelfontbranding bestaan en zal je moeten nablussen. De oplossing daarvoor is dat ze de elektrische wagen in een container met water plaatsen. Dit is dus zeker geen reden om te paniekeren dat elektrische wagens meer brand zullen veroorzaken in een gemeenschappelijke ondergrondse parking. 

Het is dus vooral het financiële aspect en de brandveiligheid waar mensen over twijfelen tijdens de algemene vergadering. Nog altijd zijn er tot op de dag van vandaag heel veel vragen of deze aspecten.